賃貸相談「立ち退き料を支払わずに賃貸契約更新を拒絶できるのか？」

【事例５　更新の拒絶と立ち退き料】

≪借主さんからの賃貸相談≫

一戸建て住宅を借りています。契約更新の６か月前に大家さんから「息子夫婦を住まわせるので、更新はしない」との通知がきました。当初、交した契約書には「貸主が契約期間の６か月前までに、契約を更新しない旨の通知をした場合その理由の如何を問わず、借主は契約の更新を主張できない」と書かれていました。

自分としては、子供の学校や生活の事などから、このまま借り続けたいのです。契約の更新は出来ないのでしょうか？また、大家さんは「立ち退き料等は一切出さない」と言っています。

≪法的にはどうなのか？≫

このシリーズの中でも以前にお話ししましたが、大家さんが契約の更新を拒絶するには「正当な事由」が必要になります。賃貸契約書の特約などで、どの様に定めたとしても、契約条件の変更や更新については、一方からの通知のみでは絶対に成立しません。

大家さん側の都合だけで更新が拒絶されてしまうと、あらゆる借主さんの生活の本拠地である住宅が不安定になり、借主さんが安心して生活出来なくなってしまいます。この為「借地借家法」では、大家さんに厳しい「正当事由」の要件を課しているのです。

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では「正当事由」とはどんな物か？

建物の貸主・借主が建物の使用を必要とする事情。※
それまでの経緯・・・敷金・更新料等の授受の有無、賃料等の支払い状況。
建物の利用状況・・・借主の利用目的（居住用、その他）、利用状況。
建物の現況・・・建物の物理的現況（建物の老朽化など）
財産上の給付（「立ち退き料」）の有無。
以上の事情を総合的に見て判断されます。

但し、判断される優先順位は、１の建物使用の必要性が「主」な事由として考慮されます。

２以降の事情は、あくまでも「従」の事由として見られるにすぎません。しかし、過去の「判例」から見ても「更新で問題になっている借主以上に、その住宅が必要な貸主」を証明する様な状況の大家さん･･･。非常にハードルは高いです。

簡単に比べますと〜〜

自分の家を持っていて、それ以外の「住宅」を賃貸住宅として収益している大家さん。
自分の家がある訳では無く、今の賃貸住宅を借りている立場の借主さん。
如何ですか？　裁判所が見ても、余程の理由が無いと「契約解除や更新不可」にはならないでしょう。

≪問題と考察≫

ここまでで、今回の相談は「借主さん」が拒否すれば、問題は起こせない事が分かると思います。詳しい事は、このシリーズを参考にしてください。しかし、大家さん側でも「いろいろな事情」があるのも事実です。

無理をして「実力行使」的なやり方は、賃貸相談された借主さんから「損害賠償」などの顛末しかありません。「正当事由」の中でも、５に出てきた「立ち退き料」は、この為に存在しているものの１つです。

今回の正当事由の中身を見て頂いてお分かり頂けたと思いますが、大家さん側からマトモニ言っても「訴訟」なれば、ほぼ勝ち目はありませんね。

そこで、借主さんと大家さんの間での「合意解約」になればいいわけですが、賃貸相談された借主さんからするとこのまま住み続ければ、余計な費用も手間もかからない訳ですし、法的に守られている部分があります。

そこを「合意解約」しようとするのに「立ち退き料」を、その「対価」として提供するわけです。大家さん側は更に納得がいかないでしょうが「訴訟」になった場合、立ち退き料は高額になります。

過去の判例でも、６〜７万円ほどの家賃でも裁判所が計算すると、200万円〜500万円の判例が幾つもでています。

今回の様な「立ち退き料は支払わない」などと言っても、何一つ成果は出ません。それどころか、借主さんがへそを曲げて「訴訟」にでもなれば、先ほどの金額が現実です。どちらにしても、借主さんと大家さんの揉め事は、どちらにとってもいい事はありません。基本的な知識を持って、穏便にスマートに「合意解除」にしてください。

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